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北京市人民代表大会城市建设环境保护委员会关于《北京市城市更新条例（草案）》修改情况的报告

　　──2022年9月21日在北京市第十五届人民代表大会

　　常务委员会第四十三次会议上

　　北京市人大城市建设环境保护委员会主任委员张力兵

　　主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

　　2022年7月27日，市十五届人大常委会第四十一次会议对《北京市城市更新条例（草案）》（以下简称“条例草案”）进行了第一次审议，共有16位常委会组成人员围绕条例草案发表了意见。认为条例草案贯彻中央和市委部署要求，立足首都功能定位，坚持以人民为中心，聚焦保障改善民生，紧扣本市现实需求，制度设计全面可行，总体上比较成熟，同时就进一步加强政府统筹、强化更新权责、鼓励自主更新、吸引社会资本、引导公众参与、完善实施要求等方面提出了修改意见。

　　为做好法规修改工作，提高立法质量，贯彻落实全过程人民民主，通过“万名代表下基层”征求立法意见建议的方式，征集到7.6万余群众的10272条意见建议，经过认真梳理研究，在草案修改过程中大部分得到了吸收和体现。立法工作专班先后向全国人大法工委、住建部、自然资源部征求了意见。召开立法座谈会听取了有关方面的意见，书面征求了十六区人大常委会的意见建议。期间，市人大常委会领导带队开展专题调研，多次专题听取情况汇报，对草案修改提出了明确要求和具体意见。在此基础上，召开了专班成员单位立法会商会，就重点方面进行反复沟通协调，基本达成一致意见。

　　9月19日，城建环保委员会召开第二十五次会议，研究提出了《北京市城市更新条例（草案二次审议稿）》。现将修改的主要内容报告如下：

　　一、关于条例结构和总体要求

　　（一）优化体例结构

　　有常委会组成人员和代表提出，有必要按条例草案内部逻辑关系，进一步调整章节顺序，分清层次，使内容更加合理顺畅、易于理解。建议将条例草案第三章“城市更新保障”，调整为第五章，将条例草案第四章“城市更新实施”，分为“实施要求”、“实施程序”两节。（二次审议稿第四章、第五章）

　　（二）完善立法目的

　　有常委会组成人员和代表提出，条例草案关于立法目的的表述，应进一步补充以新时代首都发展为统领、激发城市活力等体现北京城市更新特点和要求的内容。建议在条例草案第一条中增加相关内容，修改后表述为：“为了落实北京城市总体规划，以新时代首都发展为统领推动城市更新，加强“四个中心”建设，提高“四个服务”水平，优化城市空间和功能布局，加强历史文化保护传承，改善人居环境，激发城市活力，促进城市高质量发展，建设国际一流的和谐宜居之都，根据有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。”（二次审议稿第一条）

　　（三）强化城市更新的总体性要求

　　有常委会组成人员和代表提出，一些对城市更新工作具有指引性意义的原则、要求和制度设计，应在条例草案中予以进一步明确和完善。建议对相关内容予以补充完善，对相关条款予以调整。具体为：

　　一是在条例草案总则中，明确本市城市更新实行“留改拆”并举、以保留利用提升为主的要求。（二次审议稿第三条第二款）

　　二是将条例草案第十五条调整至总则部分，增加与各类开发建设方式以及城乡结合部建设改造相协调、优化城市设计、凸显首都城市特色、推广先进建筑材料及设备等要求，对有关表述进行优化，并将慢行交通系统建设、按约定共担成本等内容调整至相关具体条款中。（二次审议稿第四条）

　　三是强调本市减量双控发展要求，压实各区建筑规模管控责任，明确符合规定条件的新增建筑规模，计入各区建筑管控规模，可以由各区单独备案统计，进行全区统筹。（二次审议稿第四十七条第二款）

　　二、关于强调规划引领要求

　　有代表和有关方面提出，有必要进一步强调规划引领作用和方式，突出控制性详细规划对更新实施的引导。建议明确通过国土空间规划相关专业系统，对城市更新活动进行全生命周期管理，细化更新类控制性详细规划的编制和实施要求。（二次审议稿第十二条、第十四条第二款）

　　三、关于物业权利人和社会资本参与

　　有常委会组成人员、代表提出，有必要进一步完善物业权利人的内涵，强调各方参与原则，支持自主更新，鼓励社会资本参与，细化公众参与内容。建议对相关内容予以补充完善，具体为：

　　一是明确合法建造、依法取得不动产但未办理登记这类主体的更新权责，规定其依法享有更新权利，承担更新义务。明确城市更新中物业权利人、利害关系人、市场主体等各类主体多方参与、共建共享的总体要求，强调本市城市更新活动体现公开、公平、公正，明确各方主体依法享有权利，承担义务。（二次审议稿第七条第一款、第八条）

　　二是明确物业权利人提出更新需求建议、自主或与市场主体合作更新、自主选择实施主体、联合实施更新等更新方式和路径，明确加强财政资金统筹利用，鼓励通过依法设立城市更新基金等方式筹集改造资金。（二次审议稿第十八条第一、二项，第二十条第三款，第二十一条，第五十四条第一款）

　　三是在编制城市更新专项规划、编制实施方案等多个环节，增加群众、专家以及物业权利人、利害关系人等参与的内容。（二次审议稿第十三条第三款、第四十条第一款）

　　四是明确对涉及多个物业权利人和公众利益的项目协商，以及老旧小区改造的过程中，健全完善相关的议事协调、利益协调工作机制，强化政府的指导作用。（二次审议稿第二十五条、第三十二条第三款）

　　四、关于进一步明确政府职责

　　有常委会组成人员、代表和有关方面提出，政府部门在涉及公共利益、公共安全作出更新、征收决定，以及特殊情况确定实施主体的条件和程序方面不够清晰，此外有必要进一步加强工作统筹，强化日常工作监管。建议进一步补充完善相关内容。

　　一是明确市规划自然资源、住房城乡建设部门会同相关部门制定更新导则，明确更新导向、技术标准等，指导城市更新规范实施。（二次审议稿第十六条）

　　二是明确公共利益、公共安全的界定应符合法律法规规定，区政府可依法采取招标等方式确定实施主体，可参照重大行政决策规定作出城市更新决定。（二次审议稿第二十条第二款、第二十六条第三款、第二十八条第二款）

　　三是明确实施单元统筹主体的确定规则，由市住建委会同相关部门制定具体办法。（二次审议稿第二十二条第二款）

　　四是满足城市更新项目运营中的行业管理和安全监管需求，增加文旅、公安等部门职责。（二次审议稿第四十八条第四款）

　　五、关于完善实施环节流程

　　有常委会组成人员、代表及群众提出，条例草案关于城市更新项目库，城市更新计划，实施方案编制、申报、审核以及项目手续办理方面的要求及流程不够具体和清晰，不利于市场主体了解和落实。建议增加相关衔接性规定，理顺城市更新项目全过程的实施流程。具体为：

　　一是完善城市更新项目库和城市更新计划的相关程序性要求，明确申报主体和受理部门。（二次审议稿第三十九条）

　　二是增加项目纳入更新计划与实施主体编制方案的衔接规定，明确实施主体在项目纳入更新计划后编制实施方案。（二次审议稿第四十条第一款）

　　三是增加实施方案确定与申报审核的衔接规定，明确实施方案依法确定后向区城市更新主管部门申报。（二次审议稿第四十一条第一款）

　　四是强调建立项目手续并联办理的具体工作机制，提出优化程序、提高效率等工作要求，明确符合本市简易低风险工程建设项目要求的，按照相关简易程序办理。（二次审议稿第四十三条）

　　六、关于城市更新保障

　　根据有关方面的意见，按照相关规定对城市更新项目涉及的部分规划土地及产业支持政策进行了完善，对有关表述进行了优化。（二次审议稿第五十条、第五十一条、第五十二条）

　　此外，根据常委会组成人员的审议意见和各方面的意见，对条例草案做了一些文字修改，并对部分条文的顺序作了调整。

　　城市建设环境保护委员会按照上述意见，提出《北京市城市更新条例（草案二次审议稿）》，提请本次常委会会议进行审议。

　　草案二次审议稿和以上报告是否妥当，请审议。

　　北京市城市更新条例

　　（草案二次审议稿）

　　目录

　　第一章总则
第二章城市更新规划
第三章城市更新主体
第四章城市更新实施
第一节实施要求
第二节实施程序
第五章城市更新保障
第六章监督管理
第七章附则

　　第一章总则

　　第一条为了落实北京城市总体规划，以新时代首都发展为统领推动城市更新，加强“四个中心”建设，提高“四个服务”水平，优化城市空间和功能布局，加强历史文化保护传承，改善人居环境，激发城市活力，促进城市高质量发展，建设国际一流的和谐宜居之都，根据有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本市行政区域内的城市更新活动及其监督管理，适用本条例。
本条例所称城市更新，是指对本市建成区内城市空间形态和城市功能的持续完善和优化调整，具体包括：
（一）以保障老旧平房院落、危旧楼房、老旧小区等房屋安全，提升居住品质为主的居住类城市更新；
（二）以推动老旧厂房、低效产业园区、老旧低效楼宇、传统商业设施等存量空间资源提质增效为主的产业类城市更新；
（三）以更新改造老旧市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施，保障安全、补足短板为主的设施类城市更新；
（四）以提升绿色空间、滨水空间、慢行系统等环境品质为主的公共空间类城市更新；
（五）以统筹存量资源配置，优化功能布局，实现片区可持续发展的区域综合性城市更新；
（六）市人民政府确定的其他城市更新活动。
本市城市更新活动不包括土地一级开发、商品住宅开发等项目。
第三条本市城市更新坚持党的领导，坚持以人民为中心，坚持落实首都功能定位，坚持统筹发展与安全，坚持敬畏历史、敬畏文化、敬畏生态。
本市城市更新工作遵循规划引领、民生优先，政府统筹、市场运作，科技赋能、绿色发展，问题导向、有序推进，多元参与、共建共享的原则，实行“留改拆”并举，以保留利用提升为主。
第四条开展城市更新活动，遵循以下基本要求：
（一）坚持先治理、后更新，与“疏解整治促提升”工作相衔接，与各类城市开发建设方式、城乡结合部建设改造相协调；
（二）完善区域功能，优先补齐市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施短板；
（三）落实既有建筑所有权人安全主体责任，消除各类安全隐患；
（四）严格落实城市风貌管控、历史文化名城保护要求，严格控制大规模拆除、增建，优化城市设计，延续历史文脉，凸显首都城市特色；
（五）落实绿色发展要求，开展既有建筑节能绿色改造，提升建筑能效水平，发挥绿色建筑集约发展效应，打造绿色生态城市；
（六）统筹地上地下空间一体化、集约化提升改造，提高城市空间资源利用效率；
（七）落实海绵城市、韧性城市建设要求，提高城市防涝、防洪、防疫、防灾等能力；
（八）推广先进建筑技术、材料及设备，推动数字技术创新与集成应用，推进智慧城市建设；
（九）落实无障碍环境建设要求，系统打造城市适老化宜居环境。
第五条本市建立城市更新组织领导和工作协调机制。市人民政府负责统筹全市城市更新工作，研究、审议城市更新相关重大事项。
市住房城乡建设管理部门负责综合协调本市城市更新实施工作，负责研究制定相关政策和规范标准，制定城市更新计划并督促实施，跟踪指导城市更新示范项目，按照职责推进城市更新工作。
市规划自然资源管理部门负责组织编制城市更新相关规划并督促实施，按照职责研究制定城市更新有关规划、土地等政策。
市发展改革、财政、教育、科技、经济和信息化、民政、生态环境、城市管理、交通、水务、商务、文化旅游、卫生健康、市场监管、国资、文物、园林绿化、金融监管、政务服务、人防、税务、公安、消防等部门，按照职责推进城市更新工作。
第六条区人民政府负责统筹推进、组织协调和监督管理本行政区域内城市更新工作，组织实施重点项目、重点街区的城市更新，明确具体部门主管本区城市更新工作，其他各相关部门应当按照职能分工推进实施城市更新工作。
街道办事处、乡镇人民政府应当充分发挥“吹哨报到”、接诉即办等机制作用，组织实施本辖区内街区更新，梳理辖区资源，搭建城市更新政府、居民、市场主体共建共治共享平台，调解更新活动中的纠纷。
居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，了解、反映居民、村民更新需求，组织居民、村民参与城市更新活动。
第七条不动产的所有权人是城市更新物业权利人，享有更新权利，承担更新义务，依法开展城市更新活动，合理利用土地，自觉推动存量资源提质增效。合法建造、依法取得不动产但尚未办理不动产登记的单位和个人，依法享有更新权利，承担更新义务。
国家机关、国有企事业单位作为物业权利人的，应当主动对自有物业进行更新；涉及产权划转、移交或者授权经营的，国家机关、国有企事业单位应当积极洽商、主动配合。直管公房经营管理单位按照国家和本市公房管理有关规定在城市更新中承担相应责任。
第八条本市城市更新活动应当按照公开、公平、公正的要求，完善物业权利人、利害关系人依法参与城市更新规划编制、政策制定、民主决策等方面的制度，建立健全城市更新协商共治机制，保障公众在城市更新项目中的知情权、参与权和监督权。
鼓励社会资本参与城市更新活动，投资建设运营城市更新项目，畅通市场主体参与渠道，依法保障其合法权益。市场主体应当积极履行社会责任。
城市更新活动相关主体按照约定合理共担改造成本，共享改造收益。
第九条本市建立城市更新专家委员会制度，为城市更新有关活动提供论证、咨询意见。
本市建立责任规划师参与制度，指导规划实施，发挥技术咨询服务、公众意见征集等作用，作为独立第三方人员，对城市更新项目研提意见，协助监督项目实施。
第十条本市依托智慧城市信息化建设共性基础平台建立全市统一的城市更新信息系统，完善数据共享机制，充分利用信息化、数字化、智能化的新技术开展城市更新工作，提供征集城市更新需求、畅通社会公众意愿表达渠道等服务保障功能。
市、区人民政府及其有关部门依托城市更新信息系统，对城市更新活动进行统筹推进、监督管理，为城市更新项目的实施提供服务保障。
第十一条本市推动建立城市更新服务首都功能协同对接机制，加强服务保障，对于满足更新条件的项目，按照投资分担原则和责任分工，加快推进城市更新项目实施。

　　第二章城市更新规划

　　第十二条本市按照国土空间规划体系要求，通过城市更新专项规划和控制性详细规划对资源和任务进行时空统筹和区域统筹，通过国土空间规划“一张图”系统对城市更新活动进行全生命周期管理，统筹配置、高效利用空间资源。
第十三条市规划自然资源管理部门组织编制城市更新专项规划，经市人民政府批准后，纳入控制性详细规划。
城市更新专项规划是指导本市行政区域内城市更新工作的总体安排，具体包括提出更新目标、明确组织体系、划定重点更新区域、完善更新保障机制等内容。
编制城市更新专项规划，应当向社会公开，充分听取专家、社会公众意见，及时将研究处理情况向公众反馈。
第十四条本市依法组织编制的控制性详细规划，作为城市更新项目实施的规划依据。编制控制性详细规划应当落实总体规划、分区规划要求，进行整体统筹。
编制更新类控制性详细规划，应根据城市建成区特点，结合更新需求及群众诉求，科学确定规划范围、深度和实施方式，小规模、渐进式、灵活多样地推进城市更新。
第十五条城市更新专项规划、控制性详细规划的组织编制机关，在编制规划时应当对规划范围内的现状进行评估，分类梳理存量资源的分布、功能、规模、权属等信息，提出更新利用的引导方向和实施要求。涉及历史文化资源的，应当开展历史文化资源调查评估。
规划实施中应当优先考虑居住环境差、存在重大安全隐患、市政基础设施薄弱、严重影响历史风貌以及现有土地用途、建筑物使用功能、产业结构不适应经济社会发展等情况的区域。
第十六条市规划自然资源、住房城乡建设管理部门会同发展改革、财政、科技、经济和信息化、商务、城市管理、交通、水务、园林绿化、消防等部门制定更新导则，明确更新导向、技术标准等，指导城市更新规范实施。
第十七条城市更新项目应当依据控制性详细规划和项目更新需要，编制实施方案。符合本市简易低风险工程建设项目要求的，可以直接编制项目设计方案用于更新实施。

　　第三章城市更新主体

　　第十八条物业权利人在城市更新活动中，享有以下权利：
（一）向市、区人民政府及相关部门提出更新需求和建议；
（二）对自己的不动产自行或者委托进行更新，也可以与市场主体合作进行更新；
（三）对更新的不动产依法享有经营权和收益权；
（四）城市更新项目涉及多个物业权利人的，依法享有相应的投票表决权，对共用部位、共用设施设备在更新后依实施方案享有收益权；
（五）对城市更新实施过程享有知情权、监督权和建议权；
（六）法律法规规定的其他权利。
第十九条物业权利人在城市更新活动中，应当遵守以下规定：
（一）国家和本市城市更新相关法律规定和制度要求；
（二）配合有关部门组织开展的城市更新相关现状调查、意愿调查等工作，配合提供相关资料；
（三）履行业主义务，主动参与共有部分的管理，对共同决定事项进行协商，执行业主依法作出的共同决定；
（四）执行经本人同意或者业主共同决定报有关部门依法审查通过的实施方案，履行相应的出资义务，做好配合工作；
（五）法律法规关于城市更新的其他规定。
相关业主作出的共同决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求承担民事责任。
第二十条城市更新项目涉及单一物业权利人的，物业权利人自行确定实施主体；涉及多个物业权利人的，协商一致后共同委托确定实施主体；无法协商一致，涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定实施主体。
城市更新项目权属关系复杂，无法依据上述规则确定实施主体，但涉及法律法规规定的公共利益、公共安全等情况确需更新的，可以由区人民政府依法采取招标等方式确定实施主体。确定实施主体应当充分征询利害关系人意见，并通过城市更新信息系统公示。
鼓励物业权利人依法选择具备规划设计、改造施工、物业管理、后期运营等能力的市场主体作为实施主体。
第二十一条多个相邻或相近城市更新项目的物业权利人，可以通过合伙、入股等方式组成统一的新物业权利人，统筹集约实施城市更新。
第二十二条区人民政府依据城市更新专项规划、控制性详细规划，可以将区域综合性更新项目或者多个城市更新项目，划定为一个城市更新实施单元，统一规划、统筹实施。
区人民政府确定与实施单元范围内城市更新活动相适应的主体作为实施单元统筹主体，具体办法由市住房城乡建设管理部门会同相关部门另行规定。实施单元统筹主体也可以作为项目实施主体。
区人民政府可以根据城市更新活动需要，赋予实施单元统筹主体推动达成区域更新意愿、整合市场资源、推动项目统筹组合、推进更新项目实施等职能。
第二十三条实施主体负责开展项目内现状评估、房屋建筑性能评估、消防安全评估、更新需求征询、资源整合等工作，编制实施方案，推动项目内物业权利人达成共同决定。
第二十四条城市更新项目涉及多个物业权利人，通过共同协商确定实施方案；涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定。
实施电线、电缆、水管、暖气、燃气管线等建筑物以内共有部分改造的，可以根据管理规约或者议事规则由相关业主依法表决确定。
经物业权利人同意或者依法共同表决通过的实施方案，由实施主体报区城市更新主管部门审查。
第二十五条涉及多个物业权利人权益及公众利益的城市更新项目，街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会、村民委员会可以依相关主体申请或根据项目推进需要，通过社区议事厅等形式，召开项目确定听证会、实施方案协调会及实施效果评议会，听取意见建议，协调利益，化解矛盾，推动实施。区人民政府应当加强对议事协调工作的指导，健全完善相关工作指引。
第二十六条物业权利人拒不执行实施方案的，其他物业权利人、业主大会或者业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼；造成实施主体损失的，实施主体可以依法向人民法院请求赔偿。
本市鼓励发挥人民调解制度作用，人民调解委员会可以依申请或者主动开展调解工作，帮助当事人自愿达成调解协议。
项目实施涉及法律法规规定的公共安全的，区城市更新主管部门可以参照重大行政决策的相关规定作出更新决定。物业权利人对决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在决定规定的期限内又不配合的，由区城市更新主管部门依法申请人民法院强制执行。
第二十七条城市更新过程中，涉及公有住房腾退的，产权单位应当妥善安置承租人，可以采取租赁置换、产权置换等房屋置换方式予以安置补偿。
项目范围内直管公房承租人签订安置补偿协议比例达到实施方案规定要求，承租人拒不配合腾退房屋的，产权单位可以申请调解；调解不成的，区城市更新主管部门可以依申请作出更新决定。承租人对决定不服的，可以按照本条例第二十六条第三款规定执行。
第二十八条城市更新过程中需要对私有房屋进行腾退的，实施主体可以采取产权调换、提供租赁房源或者货币补偿等方式进行协商。
城市更新项目范围内物业权利人腾退协议签约比例达到百分之九十五以上的，实施主体与未签约物业权利人可以向区人民政府申请调解。调解不成且项目实施涉及法律、行政法规规定的公共利益，确需征收房屋的，区人民政府可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律、法规规定对未签约的房屋实施房屋征收。
第二十九条城市更新活动中，相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，为城市更新活动提供以下必要的便利：
（一）配合对现状建筑物及附属设施进行测量、改造、修缮；
（二）给予必要的通行区域、施工作业场所；
（三）提供实施更新改造必要的用水、排水等便利；
（四）其他城市更新活动必要的便利。
对相邻权利人造成损失的，应当依法给予补偿。

　　第四章城市更新实施

　　第一节实施要求
第三十条实施首都功能核心区平房院落保护性修缮、恢复性修建的，可以采用申请式退租、换租、房屋置换等方式，完善配套功能，改善居住环境，加强历史文化保护，恢复传统四合院基本格局；按照核心区控制性详细规划合理利用腾退房屋，建立健全平房区社会管理机制。核心区以外的地区可以参照执行。
实施主体完成直管公房申请式退租和恢复性修建后，可以获得房屋经营权。推进直管公房经营预期收益等应收账款质押，鼓励金融机构向获得区政府批准授权的实施主体给予贷款支持。
首都功能核心区平房院落腾退空间，在满足居民共生院改造和申请式改善的基础上，允许实施主体依据控制性详细规划，利用腾退空间发展租赁住房、便民服务、商务文化服务等行业。
区属直管公房完成退租、腾退后，可以由实施主体与区人民政府授权的代持机构根据出资、添附情况，按照国有资产管理相关规定共同享有权益。
第三十一条实施简易楼和危旧楼房改建的，建立物业权利人出资、社会筹资参与、政府支持的资金筹集模式，物业权利人可以提取住房公积金或者利用公积金贷款用于支付改建成本费用。
改建项目应当不增加户数，可以利用地上、地下空间，补充部分城市功能，适度改善居住条件，可以在符合规划、满足安全要求的前提下，适当增加建筑规模作为共有产权住房或者保障性租赁住房。
对于位于重点地区和历史文化街区内的危旧楼房和简易楼，鼓励和引导物业权利人通过腾退外迁改善居住条件。
第三十二条实施老旧小区综合整治改造的，应当开展住宅楼房抗震加固和节能综合改造，整治提升小区环境，健全物业管理和物业服务费调整长效机制，改善老旧小区居住品质。经业主依法共同决定，业主共有的设施与公共空间，可以通过改建、扩建用于补充小区便民服务设施等。
实施老旧住宅楼房加装电梯的，应当依法经由相关业主表决同意。受益业主应当参与分担加装电梯建设和维保、运维费用。
街道办事处、乡镇人民政府应当健全利益协调机制，推动形成各方认可的利益平衡方案。市住房城乡建设管理部门应当会同相关部门，通过制定工作指引等方式加强指导。
老旧小区综合整治改造中包含售后公房的，售房单位应当进行专项维修资金补建工作，售后公房业主应当按照国家及本市相关规定续筹专项维修资金。
第三十三条实施老旧厂房更新改造的，在符合街区功能定位的前提下，鼓励用于补充公共服务设施、发展高精尖产业，补齐城市功能短板。
在符合规范要求、保障安全的基础上，可以经依法批准后合理利用厂房内部空间进行加层改造。
第三十四条实施低效产业园区更新的，应当推动传统产业转型升级，重点发展新产业、新业态，聚集创新资源、培育新兴产业，完善产业园区配套服务设施。
区人民政府应当建立产业园区分级分类认定标准，将产业类型、投资强度、产出效率、创新能力、节能环保等要求，作为园区更新和产业引入的前置条件。区人民政府组织与物业权利人及实施主体签订履约监管协议，明确各方权利义务。
第三十五条实施老旧低效楼宇更新的，应当优化业态结构、完善建筑安全和使用功能、提升空间品质、提高服务水平，拓展新场景、挖掘新消费潜力、提升城市活力，提高智能化水平、满足现代商务办公需求。
对于存在建筑安全隐患或者严重抗震安全隐患，以及不符合民用建筑节能强制性标准的老旧低效楼宇，物业权利人应当及时进行更新。物业权利人没有能力更新的，可以向区人民政府申请收购建筑物、退回土地。
在符合规划和安全等规定的条件下，可以在商业、商务办公建筑内安排文化、体育、教育、医疗、社会福利等功能，也可以用于宿舍型保障性租赁住房。
第三十六条实施市政基础设施更新改造的，应当完善道路网络，补足交通设施短板，强化轨道交通一体化建设和场站复合利用，建设和完善绿色慢行交通系统，构建连续、通畅、安全的步行与自行车道网络，促进绿色交通设施改造，提升智慧交通建设水平；推进综合管廊建设，完善市政供给体系，提升可持续支撑能力，建立市政专业整合工作推进机制，统筹道路施工和地下管线建设，应当同步办理立项、规划和施工许可。城市更新项目涉及利用集体土地建设配套公共服务设施、道路和市政设施的，应当随同项目一并研究。
实施老旧、闲置公共服务设施更新改造的，鼓励利用存量资源改造为公共服务设施和便民服务设施，按照民生需求优化功能、丰富供给，提升公共服务设施的服务能力与品质。
实施老旧公共安全设施更新改造，应当加强首都安全保障，多措并举提高城市韧性，切实提高城市应对多风险叠加能力，确保首都持续安全稳定。
第三十七条实施老旧公共空间更新改造的，以绿色空间、滨水空间、慢行系统、边角地、插花地、夹心地等为对象，提升精细化治理水平，改善环境品质与风貌特色。实施居住类、产业类城市更新项目时，可以依法将边角地、插花地、夹心地同步纳入相关实施方案，同步组织实施。
公共空间类更新项目由项目所在地街道办事处、乡镇人民政府或者经授权的企业担任实施主体。企业可以通过提供专业化物业服务等方式运营公共空间。相关专业部门、公共服务企业予以专项支持。
第三十八条本市统筹推进区域综合性更新。
推动街区更新，整合街区各类空间资源，统筹推进居住类、产业类、设施类、公共空间类更新改造，补短板、强弱项，促进生活空间改善提升、生产空间提质增效，加强街区生态修复。
推动轨道交通场站及周边存量建筑一体化更新，推进场站用地综合利用，实现轨道交通与城市更新有机融合，带动周边存量资源提质增效，促进场站与周边商业、办公、居住等功能融合，补充公共服务设施。
推动重大项目及周边地区更新，在重大项目建设时，应当梳理周边地区功能及配套设施短板，提出更新改造范围和内容，推动周边地区老旧楼宇与传统商圈、老旧厂房与低效产业园区提质增效，促进公共空间与公共设施品质提升。
第二节实施程序
第三十九条本市建立市、区两级城市更新项目库，实行城市更新项目常态申报和动态调整机制，由城市更新实施单元统筹主体、项目实施主体向区城市更新主管部门申报纳入项目库。具体办法由市住房城乡建设管理部门会同相关部门另行规定。
具备实施条件的项目，相关部门应当听取项目所在街道办事处、乡镇人民政府以及有关单位和个人意见，及时纳入城市更新计划。
第四十条项目纳入城市更新计划后，实施主体开展实施方案编制工作。编制过程中应当与相关物业权利人进行充分协商，征询利害关系人的意见。
实施主体结合实际情况编制实施方案，明确更新范围、内容、方式及建筑规模、使用功能、设计方案、建设计划、土地取得方式、市政基础设施和公共服务设施建设、成本测算、资金筹措方式、运营管理模式、产权办理等内容。市、区相关部门应当加强对实施主体编制实施方案的指导。
第四十一条依照本条例第二十四条第三款规定确定的实施方案，报区城市更新主管部门，由区人民政府组织区城市更新主管部门会同相关行业主管部门进行联合审查，涉及国家和本市重点项目、跨行政区域项目、涉密项目等重大项目的，应当报市人民政府批准。审查通过的，由区城市更新主管部门会同相关行业主管部门出具意见，并在城市更新信息系统上对项目情况进行公示，公示时间不得少于十五个工作日。
对实施方案应当重点审核以下内容：
（一）是否符合城市更新规划和导则相关要求；
（二）是否符合本条例第四条相关要求；
（三）现状评估、房屋建筑性能评估等工作情况；
（四）更新需求征询及物业权利人对实施方案的协商表决情况；
（五）建筑规模、主体结构、使用用途调整等情况是否符合相关规划；
（六）项目资金和用地保障情况；
（七）更新改造空间利用及运营、产权办理、消防专业技术评价情况。
第四十二条政府投资为主的城市更新项目，可以由区人民政府或者实施主体将相同、相近类型项目或者同一实施单元内的项目统一招标、统一设计。
根据项目实际情况，区人民政府或者实施主体可以在项目纳入城市更新计划后，或者在项目主体、招标内容和资金来源等基本明确的前提下，在编制实施方案阶段先期开展勘察设计招标等工作。
第四十三条实施主体依据审查通过的实施方案申请办理投资、土地、规划、建设等行政许可或者备案，由各主管部门依法并联办理；符合本市简易低风险工程建设项目要求的，按照相关简易程序办理。市住房城乡建设、规划自然资源管理部门应当会同相关部门，建立科学合理的并联办理工作机制，优化程序，提高效率。
第四十四条在保障公共安全的前提下，城市更新中既有建筑改造的绿地率可以按照区域统筹核算，人防工程、建筑退线、建筑间距、日照时间、机动车停车数量等无法达到现行标准和规范的，可以按照改造后不低于现状的标准进行审批。
相关行业主管部门可以按照环境改善和整体功能提升的原则，制定适合城市更新既有建筑改造的标准和规范。
第四十五条城市更新既有建筑改造应当确保消防安全。改造项目受条件制约执行现行消防技术标准确有困难的，可以按照不低于建成时的消防技术标准或者采用消防性能化方法进行设计。
相关行政主管部门可以根据城市更新要求，制定相适应的既有建筑改造消防技术规范或者方案审查流程。
第四十六条利用更新改造空间按照实施方案从事经营活动的，相关部门应予办理经营许可。
对于原有建筑物进行多种功能使用，不变更不动产登记的，不影响实施主体办理市场主体登记及经营许可手续。

　　第五章城市更新保障

　　第四十七条实施城市更新过程中，为了满足安全、环保、无障碍标准等要求，增设必要的楼梯、风道、无障碍设施、电梯、外墙保温等附属设施和室外开敞性公共空间的，增加的建筑规模可以不计入各区建筑管控规模，由各区单独备案统计。
为了保障居民基本生活、补齐城市短板，实施市政基础设施改造、公共服务设施改造、公共安全设施改造、危旧楼房成套化改造的，增加的建筑规模计入各区建筑管控规模，可以由各区单独备案统计，进行全区统筹。
第四十八条本市探索实施建筑用途转换、土地用途兼容。市规划自然资源管理部门应当制定具体规则，明确用途转换和兼容使用的正负面清单、比例管控等政策要求和技术标准。
存量建筑在符合规划和管控要求的前提下，经依法批准后可以转换用途。鼓励各类存量建筑转换为市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施。公共管理与公共服务类建筑用途之间可以相互转换；商业服务业类建筑用途之间可以相互转换；工业及仓储类建筑可以转换为其他用途。
存量建筑用途转换经批准后依法办理规划建设手续。符合正面清单和比例管控要求的，按照不改变规划用地性质和土地用途管理；符合正面清单，但是超过比例管控要求的，应当依法办理土地用途变更手续，按照不同建筑用途的建筑规模比例或者功能重要性确定主用途，按照主用途确定土地配置方式、使用年期，结合兼容用途及其建筑规模比例综合确定地价。
住房城乡建设、市场监管、税务、卫生健康、生态环境、文化旅游、公安、消防等部门应当按照工作职责为建筑用途转换和土地用途兼容使用提供政策和技术支撑，办理建设、使用、运营等相关手续，加强行业管理和安全监管。
第四十九条开展城市更新活动的，国有建设用地依法采取租赁、出让、先租后让、作价出资或者入股等有偿使用方式或者划拨方式配置。采取有偿使用方式配置国有建设用地的，可以按照国家规定采用协议方式办理用地手续。
根据实施城市规划需要或者涉及土地分割处置的，可以由政府依法收回国有建设用地使用权。重新配置的，经营性用地应当依法采取公开招标、拍卖、挂牌等方式。
本市鼓励在城市更新活动中采取租赁方式配置国有建设用地。租赁国有建设用地可以依法登记，租赁期满后可以续租。在租赁期以内，承租人按照规定支付土地租金并完成更新改造后，符合条件的，国有建设用地租赁可以依法转为国有建设用地使用权出让。
国有建设用地租赁、先租后让和国有建设用地使用权作价出资或者入股的具体办法由市规划自然资源管理部门制定。
第五十条在不改变用地主体的条件下，城市更新项目符合更新规划以及国家和本市支持的产业业态的，在五年内可以继续按照原用途和土地权利类型使用土地，可以根据更新改造需要办理建设工程规划许可和建筑工程施工许可手续，暂不办理用地手续和不动产登记。
五年期满或者涉及转让时，经区人民政府评估，符合更新规划和产业发展方向，已经实现既定的使用功能和预期效果的，可以按照本条例第四十九条规定以新用途办理用地手续。允许用地主体提前申请按照新用途办理用地手续。
五年期限的起始日从核发建筑工程施工许可证之日起计算；不需要办理建筑工程施工许可证的，起始日从核发建设工程规划许可证之日起计算。
第五十一条鼓励在城市更新活动中以弹性年期方式配置国有建设用地。采取租赁方式配置的，土地使用年期最长不得超过二十年；采取先租后让方式配置的，租让年期之和不得超过该用途土地出让法定最高年限。国有建设用地使用权剩余年期不足，确需延长的，可以适当延长使用年限，但是剩余年期与续期之和不得超过该用途土地出让法定最高年限。
涉及缴纳或者补缴土地价款的，应当考虑土地取得成本、公共要素贡献等因素，综合确定土地价款。
采取租赁方式使用土地的，土地租金按年支付或者分期缴纳，租金标准根据前款及地价评估规定确定。土地租金按年支付的，年租金应当按照市场租金水平定期评估后调整，时间间隔不得超过五年。
第五十二条城市更新范围内已取得土地和规划审批手续的建筑物，可以纳入实施方案研究后一并办理相关手续。无审批手续、审批手续不全或者现状与原审批不符的建筑，区人民政府应当组织有关部门进行调查、认定，涉及违反法律规定的，应当依法处理；不涉及违反法律规定的，经公示后可以纳入实施方案研究后一并办理相关手续。
城市更新项目应当权属清楚、界址清晰、面积准确，实施更新后依法办理不动产登记。
第五十三条本市鼓励在符合控制性详细规划的前提下，采取分层开发的方式，合理利用地上、地下空间补充建设城市公共服务设施，并依法办理不动产登记。
支持将符合要求的地下空间用于便民服务设施、公共服务设施，补充完善街区服务功能。
第五十四条市、区人民政府应当加强相关财政资金的统筹利用，可以对涉及公共利益、产业提升的城市更新项目予以资金支持，引导社会资本参与。鼓励通过依法设立城市更新基金、发行地方政府债券、企业债券等方式，筹集改造资金。
纳入城市更新计划的项目，依法享受行政事业性收费减免，相关纳税人依法享受税收优惠政策。
鼓励金融机构依法开展多样化金融产品和服务创新，满足城市更新融资需求，依据审查通过的实施方案提供项目融资。
按照国家规定探索利用住房公积金支持城市更新项目。

　　第六章监督管理

　　第五十五条市、区人民政府及相关部门在实施城市更新过程中，应当依法履行重大行政决策程序，统筹兼顾各方利益，畅通公众参与渠道，降低社会安全风险。
第五十六条市人民政府及市住房城乡建设等相关部门应当加强对区人民政府及相关部门城市更新过程中实施主体确定、实施方案审核、更新决定作出、审批手续办理、信息系统公示等情况的监督指导。
国有资产监督管理机构应当建立健全与国有企业参与城市更新活动相适应的考核机制。
第五十七条区城市更新主管部门会同相关行业主管部门对城市更新项目进行全过程监督，可以结合项目特点，通过签订履约监管协议等方式明确监管主体、监管要求及违约的处置方式，加强监督管理。
城市更新项目应当按照经审查通过的实施方案进行更新和经营利用，不得擅自改变用途、分割销售。
第五十八条对于违反城市更新相关规定的行为，任何单位和个人有权向市、区人民政府及相关部门投诉、举报，市、区人民政府及其有关部门应当按照规定及时核实处理。

　　第七章附则

　　第五十九条本条例自年月日起施行。