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海南地方立法盘活低效土地唤醒“沉睡”资源

　　《海南自由贸易港闲置土地处置若干规定》(以下简称《规定》)由海南省第六届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2021年12月1日通过，自2022年1月1日起施行。《规定》根据《中华人民共和国海南自由贸易港法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规，结合海南自由贸易港实际制定，旨在有效处置闲置土地和充分利用土地，促进节约集约用地。

　　法规名片

　　法治化手段破解闲置和低效土地处置难题

　　为贯彻落实《中华人民共和国海南自由贸易港法》第四十九条“充分利用闲置土地，以出让方式取得土地使用权进行开发的土地，超过出让合同约定的竣工日期一年未竣工的，应当在竣工前每年征收出让土地现值一定比例的土地闲置费”的规定，2021年12月1日，海南省六届人大常委会第三十一次会议审议通过《规定》。

　　《规定》共十五条，完善了我省闲置土地处置政策制度，不仅有利于破解我省闲置和低效土地处置难题，促进土地集约节约利用，也是推进海南高质量发展、优化营商环境的现实需要。

　　实践案例

　　“土地超市+闲储置换”推动投资落地

　　近日，海南云兴康盛房地产开发有限公司与三亚市政府签署了《“闲储置换”意向协议书》，双方同意将原有偿收回方式处置调整为置换方式处置，目前正在办理土地置换手续。

　　该公司有1宗地位于三亚市吉阳区迎宾路，面积1608.68平方米，土地用途为住宿餐饮用地，使用年期为40年。根据《国有建设用地使用权出让合同》的约定，该宗地应于2019年1月25日前动工。后来因项目被认定为政府原因导致土地闲置，拟按有偿收回方式予以处置。但三亚市政府与企业对有偿收回标准无法达成一致意见，迟迟未能处置。

　　2022年1月1日，《规定》正式实施，明确规定了因政府原因导致土地闲置的，可采取置换、有偿收回等方式予以处置。后续，省政府还部署开展“土地超市+闲储置换”工作，明确因政府原因闲置的土地可与“土地超市”中的储备土地置换，推动实现存量土地盘活及投资落地。基于以上政策支持，三亚市政府经与企业协商，双方同意将原有偿收回方式处置调整为置换方式处置，并签订了《“闲储置换”意向协议书》。目前，正在办理土地置换手续。

　　专家点评

　　提高土地利用效率，促项目落地见效

　　省人大法制委员会相关负责人介绍，《规定》进一步完善了闲置土地的内涵，明确将“以出让方式取得国有建设用地使用权，超过出让合同约定的竣工日期一年未竣工的”国有建设用地认定为闲置土地，加强对低效用地的处置。

　　同时，《规定》完善了土地闲置费制度。一是对已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满1年的，明确按土地出让金的20%缴纳土地闲置费。二是贯彻落实自贸港法有关规定，对以出让方式取得土地使用权进行开发的土地，超过出让合同约定的竣工日期一年未竣工的，在竣工前每年征收出让土地现值一定比例的土地闲置费。在收费标准设定方面，采用阶梯比例，细化土地闲置费征收标准，以5%为起征点，以20%为征收上限。该规定属于全国首创，为“半拉子工程”低效用地处置提供有力的法律依据和“海南方案”。

　　《规定》还明确了因政府原因或者不可抗力造成土地闲置的处置方式。因政府原因或者不可抗力造成土地闲置的，市、县、自治县人民政府自然资源和规划主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，并且可选择采用延长动工开发期限、竣工期限;调整土地用途、规划条件;安排临时使用;置换土地;协议有偿收回国有建设用地使用权等方式进行处置。

　　对因公共利益需要导致土地无法开发利用，造成土地闲置的，《规定》明确了补偿制度。根据《规定》内容，因生态环境保护、基础设施和公共服务项目建设、军事管制等公共利益需要导致土地无法开发利用，造成土地闲置的，经市、县、自治县人民政府批准，可以收回国有建设用地使用权，并按照有偿收回闲置土地补偿标准对国有建设用地使用权人给予适当补偿。有偿收回闲置土地补偿标准由省人民政府另行制定。

　　此外，《规定》对历史遗留未竣工闲置土地设定了两年的政策过渡期。在《规定》施行前已出让的土地，已逾期未竣工或者未逾期但距约定竣工日期不满两年，且自2022年1月1日施行之日起两年内还未竣工的，自《规定》施行满三年之次日开始征缴土地闲置费。

　　省人大法制委员会相关负责人表示，为切实提高土地利用效率，高效推进海南自贸港项目落地，《规定》压实政府处置主体责任。一是明确省人民政府和有关部门可采取扣减新增建设用地计划指标、暂停农转用审批等措施，对市、县、自治县人民政府闲置土地处置工作实施考核和奖惩。二是规定县级以上人民政府应当通过依法调整规划、改变土地用途等措施，鼓励和引导闲置土地盘活利用。