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浙江：《杭州市物业管理条例》适应新形势再修订

　　 物业管理区域的确定，是老旧小区成立业主大会、选举产生业主委员会或组建物业管理委员会、自行聘请物业服务企业的基础。近日，为贯彻落实新修订的《杭州市物业管理条例》，浙江省杭州市住保房管局印发了《关于印发〈杭州市老旧小区物业管理区域确定及调整工作操作规程（试行）〉的通知》，对老旧小区物业管理区域确定及调整进行了规定。

　　 7月30日，修订后的《条例》经浙江省十三届人大常委会第三十次会议批准，将于明年3月1日起施行。《法治日报》记者了解到，修订后的《条例》共9章93条2万多字，篇幅增加不少：增加了“物业管理区域”“前期物业管理”“监督管理”三个章节，将原《条例》的“物业使用和维修”“物业保修金和物业专项维修资金”两章合并为“物业的使用和维护”，将“业主、业主大会和业主委员会”修改为“业主和业主组织”，“物业管理服务”修改为“物业服务”。修订后结构更为完整，逻辑也更为清晰。

　　科学修订体现社情民意

　　 人民群众幸福安居与否的重要指标就是物业管理的质量。据悉，《条例》自2002年2月1日起施行，2013年进行首次修订。

　　 杭州市住保房管局相关负责人介绍说，杭州现有住宅小区4000多处，其中实施物业管理的小区有3400处。随着生活水平的提高，居民对物业服务提出了多元化的诉求，而物业管理水平却参差不齐，业主与物业公司、业委会的纠纷时有发生。“比如业委会的组建率不高，发挥作用不明显，物业企业的履约服务不够规范等，都是导致纠纷的原因。”

　　 为适应新形势新问题，打通物业管理难点、堵点，2020年，杭州积极推进《条例》的修订工作，《条例（修订草案）》分别于2020年10月、12月和2021年4月提请杭州市人大常委会进行了初审、二审和三审。

　　 推进科学立法、民主立法，是提高立法质量的根本途径，修订《条例》过程也一如既往地体现社情民意。

　　 修订伊始，杭州市人大常委会主要领导、分管领导带队开展10次专题调研，调研地点涵盖各类街道和市人防办、市中级人民法院、浙江财经大学法学院、杭州职业技术学院等。

　　 除实地调研走访外，市人大常委会法工委组织向省人大常委会法工委、市委办法规处、12个市级有关部门和13个区、县（市）人大常委会、全体市人大代表和23个市人大常委会基层立法联系点征求意见，同时公开向社会征求意见，并送市人大常委会立法咨询委员会组织论证。

　　 据统计，杭州市人大常委会审议期间，共有11个市级有关部门、15个基层立法联系点和16位市和区（县、市）人大代表提出意见建议，群众发来电子邮件26件、信函3件，来电4次，各方面意见建议合计达1000余条。

　　党建引领加强行业管理

　　 小区的和谐美好需要各方主体各司其职，需要全社会的共同努力，更需要广大市民的关心和参与。

　　 修订后的《条例》明确了物业使用中不得实施的11项行为，其中在原《条例》基础上进一步增加规定了实践中容易引发小区矛盾纠纷的几项行为，包括违法饲养动物或者不履行饲养人义务，严重影响其他业主生活；违规进行生活垃圾分类投放；从建筑物中抛掷物品；电动汽车、电动自行车违规充电等等。

　　 相较于过去的物业管理工作侧重于行业管理，新修订的《条例》明确将物业管理活动纳入基层社会治理体系，坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、协商共建的工作原则，发挥党员在物业管理中的模范作用，提出建立人民调解、行政调解相衔接的物业管理活动纠纷多元调处、化解机制。

　　 杭州市住保房管局相关负责人表示：“物业管理加强党建引领旨在打通服务群众的‘最后一公里’，有利于最大程度把党的政治优势、组织优势转化为社区治理优势。”

　　 在日常生活中，因物业管理信息不公开、管理区域划分不当等引发的矛盾纠纷屡见不鲜。修订后的《条例》明确规定了信息公开的形式，在相关章节专门规定了业主委员会、物业管理委员会、物业服务人、建设单位的信息公开义务，保障业主的知情权。

　　完善制度解决实际问题

　　 日常生活中，市民对业主委员会比较熟悉，是业主大会的执行机构，在物业管理中居于重要地位。修订后的《条例》从业主委员会工作职责、业主委员会选举制度、规范业主委员会运行管理等方面，对有关规定作了进一步完善，业主委员会会议、信息公开、业主委员会成员禁止行为、罢免和职务终止、离任移交、审计和财务管理等各项制度也更加完善。

　　 然而，目前杭州市住宅小区成立业主委员会的比例不到50%，尤其是大量老旧小区没有成立业主大会和选举产生业主委员会。在尚未成立业主大会、业主委员会运作失灵、业主委员会换届选举、老旧小区推行物业管理等情形下，物业管理如何有序进行？

　　 针对此类情况，修订后的《条例》创新设立了物业管理委员会制度，作为对业主自治机制的补充和落实物业管理属地责任的举措。

　　 物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、建设单位指派代表和业主代表组成，主要任务是负责组织具备条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会或者指导换届选举业主委员会。同时，为了维持老旧小区、尚不具备召开首次业主大会会议条件的新交付物业小区、未能及时选举产生业主委员会的物业管理区域的物业管理正常运转，维护业主合法权益，修订后的《条例》规定可以由依法成立的物业管理委员会临时代行业主委员会职责。

　　 数字经济是杭州的特色和优势。修订后的《条例》强调鼓励积极运用数字化等新技术、新方法，发挥公共数据平台作用，提升物业管理质量和服务水平，同时推进业主投票采用电子方式、全市物业管理信息网络系统建设等。比如采用电子方式投票便于业主参与，是为了解决业主投票率低、决策难的问题，同时充分考虑老年人等特殊群体的合法权益，修订后的《条例》还规定：“业主投票一般应当采用电子方式，但是业主要求提供纸质方式的，业主委员会应当提供。”

　　（信息来源：法治日报）