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海南省人大法制委员会 关于公布《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定（草案）》征求意见的通知

　　海南省人大法制委员会

　　关于公布《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定（草案）》征求意见的通知

　　为充分发扬民主，调动公民有序参与地方立法的积极性，经研究决定，将《海南自由贸易港安居房建设和管理若干规定（草案）》通过海南人大网（http://www.hainanpc.net）全文向社会公布，广泛征求社会各方面意见，以便进一步修改。欢迎社会各界对该法规草案提出意见和建议。单位和个人的意见建议可以直接通过网络提出，也可以书面形式寄送省人大常委会法制工作委员会。截止时间：2021年10月20日。邮编：570203，地址：海口市美兰区国兴大道69号海南广场,电子邮箱：srdgzbac@163.com。

　　 海南省人大法制委员会

　　 2021年9月30日

　　关于《海南自由贸易港安居房建设和管理

　　若干规定（草案）》的说明

　　一、起草必要性

　　（一）有利于构建完善海南自由贸易港住房保障体系。2021年6月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），提出要加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。2020年3月，省委办公厅、省政府办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（琼办发〔2020〕12号），提出要构建以公共租赁住房、安居房、市场化租赁住房、市场化商品住房等为主体的住房体系。制定出台《规定》，以地方性法规的方式固化安居房的共有产权保障性住房身份属性，既能与国家住房保障体系设计相衔接，也有利于完善海南自由贸易港特色住房保障体系，确保自由贸易港改革和发展成果更多更公平惠及人民群众。

　　（二）有助于为我省住房保障工作提供法制支撑。国家和我省住房保障制度已经施行多年，推动住房保障事业取得了长足进步。但无论是国家还是省级层面，迄今尚没有一部住房保障方面的专门法律或法规。安居房是我省住房保障体系的重要组成部分，其建设管理工作是我省未来住房保障工作的重中之重，对于提升我省住房保障水平具有非常重要的意义。发挥地方立法的前瞻性和灵活性，采用“小切口”立法方式制定出台《规定》，对于填补我省住房保障领域立法空白，加快推动我省住房保障事业健康发展具有重要的现实意义。

　　（三）有益于巩固提升我省安居房工作实践成果。2020年4月，省政府办公厅先后印发《关于开展安居型商品住房建设试点工作的指导意见》（琼府办〔2020〕21号）、《关于解决全省基层教师和医务人员住房问题的指导意见》（琼府办〔2020〕22号）等规范性文件，并在海口、三亚、儋州、五指山、定安、陵水6个市县组织开展安居房建设试点，在全省范围内以建设安居房的方式实施基层教育卫生人员住房专项保障行动，在实践中形成了一些富有成效的工作机制和措施做法，但也发现了安居房原有制度设计中一些需要改进和完善的地方。制订出台《规定》，可以将经工作实践证明的行之有效的机制、做法固化为法规制度，并对原来不够合理的政策措施、制度规定进行调整和修正，增强安居房发展动力，强化安居房工作执行力，加快推进安居房建设发展。

　　二、起草过程

　　省住建厅于4月初成立了《规定》起草工作专班，制订工作计划，经过充分的调研论证和广泛征求意见，形成《规定（草案），于9月13日经七届省政府第84次常务会议审议通过。

　　三、草案的主要内容

　　《规定》不分章节，17条条款内容主要包括立法目的、安居房定义、申请条件、政府职责、规划目标、项目选址、用地政策、建设规范、工程质量管理、优惠政策、销售均价、产权份额、轮候、封闭流转、上市交易、换购、健全管理制度相关要求以及法律责任等。《规定》起草和修改过程中，深入贯彻落实省委、省政府关于住房保障工作的决策部署，对于省委、省政府提出的“先保障、后市场”的住房工作总体思路、加快处置存量闲置土地的工作要求、“限房价、控地价”的工作部署、建立完善住房信息系统的工作安排，分别在《规定》第5条、第7条、第8条、第15条中提出了相应的落实措施。此外，《规定》还对安居房原来的试点工作政策规定作了五个方面重要调整，情况如下：

　　（一）关于安居房的身份定位及名称调整问题。《规定》将安居房从具有政策保障性质的商品住房调整为共有产权住房（第2条）。主要依据：经与住建部初步沟通了解，国家将来可能会为共有产权住房提供融资、税费等方面政策支持。将安居房调整为共有产权住房，能与国家住房保障体系保持有效衔接，今后适用国家相关优惠政策。此外，将原来的“安居型商品住房”修改为“安居房”，主要是为了避免“商品”二字使外界混淆安居房的保障性住房身份属性。

　　（二）关于安居房的产权份额调整问题。《规定》将安居房调整为共有产权住房后，明确规定购房人的产权份额为70%（第12条）。主要依据：我省大部分市县安居房销售均价按照不超过所在市县上一年度商品住房销售均价的60%来确定，将购房人的产权份额规定为70%，体现了适度让利于民的原则，同时也可避免各市县安居房项目产权份额不一致，引发社会对安居房政策公平性质疑，以及防范因产权份额不明确导致安居房将来上市分成时产生争议纠纷等问题。

　　（三）关于安居房的上市分成模式调整问题。《规定》对安居房原来的增值收益分成模式作了调整，规定安居房购买10年后就可以上市交易，由购房人和政府按照产权份额对出售安居房获得的总价款进行分成。符合上市交易条件后，购房人继续持有住房的，可每年获赠6%的政府产权份额，购房满15年可获得全部产权份额及上市收益（第14条）。主要依据：一是北京、上海、广州等地的共有产权住房在满足规定年限转让时，均由购房人和政府按照产权份额对出售住房获得的总价款进行分成。二是我省规定安居房10年后才可上市转让，比上海等城市多5年。实行符合上市交易条件后的住房持有年限可以相应获赠政府产权份额的做法，并且将每年获赠政府产权份额的标准从原来的1%调整为6%，可以最大程度体现让利于民的工作导向，有利于化解将安居房调整为共有产权住房后群众可能出现的抵触心理，也有利于鼓励购房人长期持有安居房，落实“房住不炒”的要求，这也是我省安居房政策设计的最大亮点。

　　（四）关于安居房的管理制度调整问题。原来政策规定，每个家庭只能购买1次且只能购买1套安居房。《规定》对此作了新的调整，允许符合规定的购房人可以“以小换大”换购1次安居房（第14条）。主要依据：我省规定的安居房封闭流转年限较长，购房人家庭在此期间家庭人口数量、人口结构可能会发生较大变化，建议借鉴广州、深圳等城市共有产权住房、安居型商品住房可以换购的做法，允许购房人按照家庭人均住房建筑面积最高不超过35平方米的标准（注：此为住建部政策研究中心提出的我国居民小康社会住房标准）换购1次安居房，缓解住房困难问题。

　　（五）关于完善安居房建设用地政策问题。《规定》对安居房建设用地支持政策作了充实，鼓励在符合规划的情况下将已供应的工业、仓储、商业、办公等存量非住宅建设用地依法改变用途用于建设安居房（第7条）；提出建立安居房房价地价联动和土地出让价格熔断机制，按照“限房价、控地价、竞品质”的原则确定新供应安居房项目建设用地竞得人（第8条）。主要依据：一是为了解决安居房建设用地供应紧张问题，盘活存量闲置土地。二是为了解决房地产企业参与安居房项目开发时可能出现的恶性竞争地价、压缩项目成本、影响工程质量问题。

　　海南自由贸易港安居房

　　建设和管理若干规定（草案）

　　第一条 为了加快构建与海南自由贸易港相适应的住房保障体系，妥善解决本地居民家庭和引进人才住房困难问题，根据《中华人民共和国海南自由贸易港法》等有关法律法规，结合海南自由贸易港实际，制定本规定。

　　第二条 本规定所称安居房，是指由政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定销售对象、销售价格、套型面积和转让年限，实行政府与购房人按份共有产权，面向符合条件的本地居民家庭和引进人才供应的共有产权住房。

　　第三条 在海南自由贸易港从业的本省户籍居民家庭或者引进人才，同时符合以下条件的，可以申请购买一套安居房：

　　（一）在本省城镇无住房和无购房记录，或者家庭人均住房建筑面积低于所在市、县、自治县上一年度城镇居民家庭人均住房建筑面积；

　　（二）在签订购房合同之日前，本省户籍居民家庭成员至少一人或者引进人才已在海南连续两年缴纳城镇职工基本养老保险或者个人所得税，且每年在海南实际居住时间不少于一百八十三天；

　　（三）省和市、县、自治县人民政府规定的其他条件。

　　各市、县、自治县可根据当地实际和保障能力，逐步将非户籍常住居民家庭纳入安居房保障范围。

　　第四条 省人民政府负责全省安居房建设和管理的指导、督促和监督检查工作，对市、县、自治县人民政府安居房建设情况实施评价考核。

　　市、县、自治县人民政府负责组织实施本行政区域内安居房的建设和管理工作。

　　市、县、自治县人民政府应当明确安居房保障实施机构，负责安居房轮候、分配、代持政府产权、上市交易、换购等具体事务。

　　第五条 省人民政府住房城乡建设部门应当会同相关部门根据城镇居民住房现状和总体需求、人口增长、住房保障预期目标等，编制全省住房发展规划，明确全省及各市、县、自治县安居房建设目标任务。

　　市、县、自治县人民政府根据建设目标任务编制本市、县、自治县住房发展规划，制定年度建设计划，明确安居房建设规模、项目选址、土地供应等内容，并向社会公布。

　　县级以上人民政府应当建立以安居房为主体的住房保障体系，逐步实现安居房供应量不低于新增住房供应总量的百分之六十。

　　第六条 安居房建设项目的选址应当根据国土空间规划、城市功能定位和产业布局，优先安排在交通便捷、生活和工作便利、配套设施完善的区域，促进职住平衡、产城融合。项目配套建设的基础设施和公共服务设施，应当与主体工程同步规划、同步建设、同步交付使用。

　　第七条 市、县、自治县人民政府应当将安居房项目用地纳入土地利用年度计划，单列指标，优先安排，做到应保尽保。

　　在城镇规划区、产业园区等人口聚集区域，鼓励在符合规划的条件下将已供应的工业、仓储、商业、办公等存量非住宅建设用地依法改变用途用于建设安居房。

　　鼓励开发企业利用存量住宅用地建设安居房，并在项目融资、商品住宅建设计划安排等方面给予政策支持。

　　划拨住宅用地可以补办出让手续用于建设安居房。

　　第八条 新供应的安居房建设用地，采取招标、拍卖、挂牌方式出让。市、县、自治县人民政府应当建立房价地价联动和土地出让价格熔断机制，按照“限房价、控地价、竞品质”的原则确定新供应安居房项目建设用地竞得人。

　　以招标方式出让安居房项目建设用地的，竞标人报价超过熔断价格的，报价按照熔断价格确定，并按照综合条件最优者确定竞得人；以挂牌、拍卖方式出让安居房项目建设用地的，两个以上竞买人报价达到熔断价格后，转为通过“竞项目设计方案、竞配套”招标等方式确定安居房项目建设用地竞得人。

　　利用新供应用地和存量用地建设的安居房项目，应当纳入市、县、自治县安居房年度建设计划统筹管理，并由市、县、自治县人民政府对房源进行统一分配。鼓励探索创新安居房建设筹集方式和供地方式，可通过集中新建、配建、收购、存量市场化商品住房转化等方式多渠道筹集安居房房源。

　　第九条 省人民政府住房城乡建设部门应当会同相关部门制定安居房建设技术导则。安居房建设应当坚持绿色、低碳、节能、环保理念，全面推行绿色建筑、装配式建筑和全装修建设方式，大力提升建设品质。

　　安居房套型面积以一百平方米以下中小套型为主，应做到各种套型房源供应与基本住房需求相匹配，并根据家庭人口数量增长和人口结构变化情况，逐步满足改善型住房需求。

　　第十条 安居房项目建设严格执行规划和施工许可、质量监督、工程监理、竣工验收等建设程序，严格执行国家和我省有关保障性住房建设的技术标准和强制性规定，落实建设、勘察、设计、施工、监理等参建各方主体责任，加强项目建设全过程监管，确保工程质量安全。

　　第十一条 安居房项目享受以下政策：

　　（一）按照国家和海南自由贸易港有关规定，减免行政事业性收费和政府性基金，享受税收优惠政策；

　　（二）按照国家规定取得住房公积金贷款、金融和保险机构政策性融资支持及贷款利率优惠；

　　（三）简化项目审批流程，优先办理土地、规划、建设和销售等审批手续；

　　（四）国家和海南自由贸易港的其他优惠政策。

　　第十二条 安居房的销售均价，不得高于按照项目所在市、县、自治县上一年度城镇居民人均可支配收入十倍计算的价格，或者不得高于所在市、县、自治县上一年度市场化商品住房销售均价的百分之六十，具体价格由市、县、自治县人民政府结合当地市场化商品住房均价、居民家庭收入等因素确定。安居房购房人的产权份额按照百分之七十确定，并在购房合同中约定。

　　第十三条 安居房实行轮候分配制度，综合考虑工作和居住就近、便利等因素，合理分配房源。市、县、自治县人民政府应当根据安居房房源数量、申购人数等情况制定轮候规则，做到公平公正公开。

　　对法律、行政法规或者国务院规定应优先保障且符合购房条件的家庭，以及无住房、人均住房建筑面积相对小、收入相对低、落户时间早、居住时间长、未成年子女多的家庭予以优先安排。

　　第十四条 安居房自购房合同网签备案之日起满十年的，可以上市交易，由购房人和政府按照产权份额获得出售住房总价款的相应部分；符合上市交易条件后，购房人持有住房年限每增加一年，可获赠百分之六的产权份额；满十五年的，购房人可获得全部产权份额，上市交易可获得全部价款。购房人可按照家庭人均住房建筑面积最高不超过三十五平方米的标准申请“以小换大”换购一次安居房。换购人按照评估价格补交差价，原购安居房由政府收回。

　　安居房在未达到上市交易年限内实行封闭流转制度。购房人确需转让安居房的，应当向符合安居房购房条件的对象转让，政府有优先回购权。回购或转让价格最高不超过原购房价格与按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息之和。

　　第十五条 省人民政府应当根据本规定制定安居房管理办法。

　　市、县、自治县人民政府应当结合本地区实际，制定实施办法或者细则，明确安居房申请、审核、公示、轮候、分配、定价、封闭流转、上市交易和换购等制度。

　　省人民政府住房城乡建设部门应当建立全省住房保障和房地产信息化管理平台，将安居房建设和管理工作纳入信息化管理平台进行规范管理。

　　第十六条 购房人在提供户籍、住房、城镇职工基本养老保险、个人所得税、在海南实际居住时间等材料时弄虚作假，或者采取贿赂等不正当手段购买安居房的，由所在市、县、自治县人民政府住房保障主管部门或者综合行政执法机构收回所购安居房，已办理不动产权证的依法注销不动产权证，且五年内不得再次申请购买安居房，并在个人征信记录中作不良行为记录。

　　购房人擅自改变安居房居住用途用于生产、经营等活动的，由所在市、县、自治县人民政府住房保障主管部门或者综合行政执法机构没收其违法所得，责令其限期改正；逾期未改正的，收回所购安居房，已办理不动产权证的依法注销不动产权证。

　　住房保障主管部门和其他相关管理部门的工作人员在安居房建设管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第十七条 本规定自 年 月 日起施行。