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《贵州省物业管理条例》：保障“住之舒心” 助力社会和谐

　　拓宽业主大会设立条件，鼓励居民参加小区管理，加强物业管理矛盾纠纷预防、排查和化解……

　　7月31日，《贵州省物业管理条例》（以下简称《条例》）经省第十四届人大常委会第十一次会议修订通过，将于2025年1月1日起施行。新修《条例》直面当前小区管理难点痛点，诸多“干货”让人欣喜连连、期待满满。

　　维护法制统一，坚持问题导向

　　依法提升物业管理水平，确保群众“住之舒心”，既是构建和谐社会必然要求，也是房地产高质量发展、可持续发展的下半篇文章。

　　2011年起施行的《条例》，对规范我省物业管理活动、维护业主等相关主体合法权益提供了基本的法制保障，为推动我省物业服务行业健康发展发挥了重要作用。

　　十余年来，随着经济社会的发展，业主美好居住生活需要不断增长，物业服务需要向高品质和多样化升级提档。但是，《条例》已难以适应新形势下物业服务管理工作需要。尤其是上位法的更新，使得《条例》部分规定与《中华人民共和国民法典》存在不一致的情形，物业管理活动中出现了一些新情况新问题需要予以规范，我省在物业管理工作实践中探索出的好经验好做法也需要及时予以总结固化。

　　而在具体的物业管理实践中，还存在着业主大会召开难、业主委员会选举难、老旧小区管理难、物管费收缴难、专项维修基金使用和监督难，政府监管部门责任不清楚、小区公共收益受侵害和设施设备维护管理不规范以及《条例》部分条款与《中华人民共和国民法典》相冲突、对物业企业的失信惩戒没有明确规定、对物业管理纳入基层社会治理缺乏有效指导等诸多问题。

　　有鉴于此，此次法规修订遵循以下原则，一是维护法制统一，严格遵循地方立法权限和上位法的基本规定，贯彻实施民法典，切实保护业主民事权利；二是坚持党建引领，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制；三是坚持问题导向，积极回应物业管理实践需要解决的主要问题；四是遵循能改则改，对条例的制度内容以及体例结构等进行全面修改。

　　记者发现，原《条例》一百零八条、共八章，依次为“总则”“物业管理区域及其相关配置”“业主、业主大会及业主委员会”“前期物业管理”“业主委托管理与自行管理”“物业的使用和维护”“法律责任”“附则”。而修订后的《条例》八十五条、共八章，依次为“总则”“物业管理区域及其相关配置”“业主和业主大会”“业主委员会和物业管理委员会”“物业服务”“物业的使用和维护”“法律责任”“附则”。

　　通过比较，修订后的《条例》不仅内容少了23条，核心章节及内容也有了较大变化。

　　直击行业难点，认真“把脉开方”

　　修订后的《条例》首先完善了物业管理区域划分规则，强化前期物业服务管理。物业管理区域是实施物业管理的基本单元，针对实践中物业管理区域认识纷争和划分困境，《条例》规定了物业管理区域划分的基本规则，将新建物业项目的物业管理区域划分前置到建设单位编制建设工程规划设计方案环节，对建成物业划分物业管理区域充分尊重业主意愿，设置了划分基本程序。针对前期物业服务矛盾纠纷较为突出的问题，《条例》规定建设单位应当通过公共资源交易平台公开招标选聘物业服务人，订立前期物业服务合同应当使用示范文本，前期物业费实行政府指导价，物业服务信息公开，同时对违法行为规定了相应的法律责任。

　　其次是加强业主委员会履职监督，增设物业管理委员会制度。针对业主委员会存在运行不规范的问题，《条例》规定了业主委员会成员产生方式、履职信息公示、督促履行职责、经费使用监督、成员资格终止、撤销违法决定等必要的监督制度。针对业主组织难以设立的普遍性的问题，需要对业主组织缺失进行有效补位，《条例》规定在不具备设立业主大会条件或者因客观原因难以设立等情形，由街道办事处或者乡镇人民政府组建物业管理委员会，分别规定了物业管理委员会的组成、职责、议事方式、任期等内容。

　　最后是加强违法行为治理，就紧急情况使用维修资金作出特别规定。针对违章建筑、群租乱象等违法行为，《条例》集中规定物业管理区域的禁止性行为，包括违法修建、影响消防安全、房间分隔出租等违法行为，并对装饰装修禁止性行为作出特别规定，同时对相应违法行为规定了相应的法律责任。紧急情况如何方便快捷使用维修资金对共有部分进行维修、更新和改造是普遍反映的典型问题，《条例》规定业主大会编制维修资金应急使用预案、启动应急预案申请使用的紧急情况、紧急情况申请使用的特别程序。

　　强化党的领导，方便群众参与

　　“小物业”牵动“大民生”。物业管理关乎社会和谐稳定，既是民生之基，也是人民之盼。

　　修订后的《条例》最明显的一个特点是强调了党对物业管理工作的领导。明确了物业管理坚持党建引领，建立健全“街道（乡镇）、社区（村）党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、物业服务人等共同参与的协调运行机制”，并在成立首次业主大会会议筹备组、设立业主大会、业主委员会备案、业主委员会决策、组建物业管理委员会、突发失管弃管状态处置制度等大量条文中融入了街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会的指导、协助和监督职能，真正将物业管理工作纳入基层社会治理体系。

　　同时，针对公众普遍反映的首次业主大会召开难、业委会成立难的问题，《条例》均作了回应。比如第二十条规定物业管理区域内符合下列条件之一的，可以成立业主大会：（一）已交付业主的专有部分面积占比达到物业管理区域内建筑物总建筑面积三分之二以上且已交付的业主人数占比达到物业管理区域内业主总人数的三分之二以上；（二）自首套房屋交付业主之日起满两年且交付业主的房屋套数达到总套数百分之二十五以上。

　　值得一提的是，《条例》顺应时代发展，规定“业主大会会议可以采用现场讨论、书面征求意见或者通过网络等方式召开。业主可以采用书面表决、现场投票、举手表决或者电子投票系统等方式参与表决……”。在业主大会会议召开的方式中增加了“网络”、参与表决的方式增加了“电子投票系统”，让无法亲临会场的业主更加便捷高效地行使权力。(记者：人大论坛全媒体记者 石雨浩)