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安徽滁州人大：为物业纠纷“顽疾”开出“法治良方”

　　“安徽省滁州市中级人民法院针对物业纠纷大幅增长情况，向职能部门发出司法建议，通过府院联动开展专项整治，该类案件同比下降 58.6%，司法建议内容被纳入正在制定中的地方性法规。”在十四届全国人大二次会议第二次全体会议上，滁州市这项工作被写入最高人民法院工作报告。4月 29日上午，最高人民法院工作报告中提到的地方性法规——《滁州市住宅小区物业管理条例》经该市七届人大常委会第十六次会议表决通过，待安徽省人大常委会审查批准后将正式实施。

　　为物业纠纷“顽疾”开出“法治良方”

　　——《滁州市住宅小区物业管理条例》出台始末

　　民生无小事，枝叶总关情。居民小区的物业服务管理看似不起眼的“小问题”，实际与人民群众的日常生活息息相关，是关系着群众切身利益和基层社会治理的“大民生”。安徽省滁州市人大常委会聚焦这一民生关切，就物业纠纷案件居高不下问题开展解剖式调研，在充分吸纳群众意见建议的基础上，聚力开展物业地方立法工作，出台了《滁州市住宅小区物业管理条例》，为物业纠纷“顽疾”开出“法治良方”，努力让群众居有所安、居有所乐、居有所值。

　　监管滞后、物业纠纷案件大幅增长

　　物业立法迫在眉睫

　　“我既是物业的工作人员，也是小区的居民，打造让业主舒心、安心的居住环境，是我们的职责所在，也是业主的现实需求。”2022年12月，滁州市七届人大二次会议期间，从事物业服务工作6年的滁州市人大代表、安徽通和物业常务经理张俊洁带来了《关于进一步加强小区安全管理的建议》。

　　张俊洁在工作过程中面临不少实际困难，“很多小区基础设施老旧、损坏，小区物业安全管理人员完全排查事故隐患，并及时有效整改的难度较大、代价较高，超出绝大多数物业企业的承受能力。此外，动用专项维修基金的话，也面临办理进展慢的问题。”

　　记者了解到，随着滁州城市建设步伐的加快和居民维权意识的不断提升，住宅小区的物业管理服务水平与居民不断增长的物业服务需求矛盾日益突出，物业管理问题已成为社会关注的焦点热点。以滁州市下辖的天长市为例，2020年至2022年，涉及物业问题的市长热线和部门信访交办件约2060件，占全市信访交办件的10%以上，反映物业问题的信访人次占全市信访人次的30%以上。

　　“近年来，滁州市法院受理的物业服务合同纠纷案件总数和增幅均位居全省法院前列，且物业纠纷案件继续呈现大幅增长态势。”滁州市中级人民法院工作人员告诉记者，经对物业纠纷案件进行系统研究分析发现，滁州物业管理工作普遍存在物业服务企业未严格落实招投标制度、合同约定不明、行业主管部门监管滞后等问题。

　　“小物业”牵扯“大民生”。2022年12月30日，在滁州市七届人大二次会议上，滁州市政府工作报告将“实施小区物业提升项目”列入为市民办好十件实事。会后，滁州市政府印发通知，明确由时任滁州市副市长的龚健勇为牵头领导，市住建局为牵头单位，市委组织部、市委政法委、市委编办、市发展改革委等14家单位协同配合的工作机制，并将“实施小区物业提升项目”完成情况纳入年度目标绩效考核，持续跟踪督查，强力推进落实。

　　与此同时，针对涉物业纠纷案件大幅增长态势，2023年7月21日，滁州市中级人民法院向滁州市住房和城乡建设局发出司法建议书，围绕促进行政执法和审判执行信息资源共享、实现府院良性互动和优势互补、推动物业纠纷预防化解工作等方面提出建议。

　　滁州市住建局收到这份“司法建议”后，在全市范围内梳理排查各类问题4285个，销号解决3996个、推进整改289个，开通物业服务“e见箱”留言平台，收集问题730余个，办结率100%。2023年，滁州市进入诉讼程序的物业服务合同纠纷案件同比下降58.6%。其中，在“司法建议”发出后的5个月里，该市法院一审新收物业纠纷案件同比下降66.9%。

　　“由于缺乏符合滁州实际的地方性法规加以细化补充，物业服务难监管、小区秩序难维护等问题已成为‘顽疾’，物业服务人与业主之间的矛盾纠纷日益积累。因此，开展物业管理地方立法，积极回应人民群众具体关切，着力解决物业管理中的突出问题，显得尤为必要。”滁州市人大常委会法工委主任陈宝全表示。

　　调研30多次、征集意见9800余条

　　让群众意见成为高质量立法的“源头活水”

　　物业管理工作涉及千家万户，关乎群众切身利益和社会和谐稳定，也是滁州市人大常委会重点关注的民生实事之一。2023年，聚焦物业管理这一民生关切，滁州市人大常委会将《滁州市住宅小区物业管理条例》确定为立法审议类项目。

　　“要聚焦群众反映的问题诉求，摸清全市物业管理现状，发挥人大‘法治强保障，监督促落实’作用，进一步推动我市住宅小区物业管理条例立法工作，增强法治供给，护航物业服务市场健康发展。”滁州市人大常委会主任王图强就物业立法工作如是强调。

　　立法任务明确后，滁州市人大常委会迅即开展“解剖麻雀”式调查研究——

　　2023年5月8日上午，滁州市人大常委会机关第三党支部以“物业管理”为主题，到琅琊区鼓楼社区开展调研活动，邀请部分辖区内的市人大代表、社区负责同志、物业管理公司负责人、业主委员会代表、群众代表等进行座谈交流……

　　2023年5月17日，滁州市人大常委会与市中级人民法院联合赴全椒县对物业纠纷案件办理情况进行调研，建议在抓好案件审判的同时，注重诉源治理，助力化解物业领域矛盾纠纷。随即，市中院、全椒法院、定远法院等均向当地职能部门发出司法建议或调研报告，市检察院也针对物业纠纷源头治理制发了检察建议，多部门共同发力，推动物业领域诉源治理……

　　2023年6月1日上午，滁州市人大常委会开展物业管理工作调研，摸清全市物业管理现状，推动住宅小区物业管理条例立法工作，提出将调研结果转化为促进高质量发展的有效举措……

　　2023年8月30日下午，滁州市人大常委会召开人大代表“面对面”双月座谈会。座谈会上，代表们纷纷提出“建议促进物业管理行业市场化，提高行业整体水平”“破解业主委员会成立难问题，期待加强政策供给”等建议。

　　在充分吸纳群众意见、建议的基础上，滁州市人大常委会成立工作专班，与相关单位密切沟通，多次召开相关部门、行业专家、人大代表座谈会和立法听证会，充分借鉴合肥、杭州等地立法经验，并衔接中央和省、市关于加强城乡社会治理和提升住宅小区物业服务管理水平要求，起草了条例草案。

　　“制定过程中，我们认真践行全过程人民民主理念，调研30多次，面向社会公开征求意见9800余条，对于符合上位法规定、符合本地实践需求、符合立法规范要求的建议充分吸纳；同时坚持问题导向，就上位法未作出规定或者规定比较原则、抽象的问题作出一系列创新性规定，着力解决当前物业管理中存在的服务意识淡薄、业委会履职不力、工作责任落实不足等突出问题，较为符合现实管理需要。”陈宝全告诉记者。

　　2023年年底，滁州市七届人大常委会第十四次会议初次审议了《滁州市住宅小区物业管理条例（草案）》及起草说明、审查意见。滁州市法治化规范物业管理、维护群众合法权益迈出了坚实一步。

　　从细微处着手、在点滴处发力

　　让群众幸福感在“家门口”升级

　　2024年4月29日上午，滁州市七届人大常委会第十六次会议表决通过了《滁州市住宅小区物业管理条例》。

　　“物业管理是滁州市人大‘为民办实事’中的一项重要内容。出台条例充分体现了市人大践行全过程人民民主，从细微处着手、点滴处发力，推动民生实事落地落实的担当和作为。”王图强表示，条例凝聚合力推动基层治理提升效能，如压实街道办事处等基层组织职责，建立物业管理委员会制度，明确规范物业服务企业、业主委员会等主体法律责任，并推动试点小区成立业主委员会。

　　针对“相关行业主管部门监管不到位或监管滞后。对于物业服务企业评级、考核等监管流于表面，未能实际督促整改提升，未能有效落实末位淘汰退出机制”问题，条例第五、六条规定，市住建局负责本市住宅小区物业管理活动的监管工作，建立健全物业管理诚信档案制度，建立和管理物业管理信息系统；县住建局负责采集、核查物业服务企业信用信息，建立物业管理诚信档案及其信息管理平台，并接受查询。第四十一条规定，市、县（市、区）物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，并向社会公开考核结果。

　　“小物业”关系“大民生”，妥善化解物业纠纷是加强基层社会治理的重要一环，是人民群众获得感、幸福感、安全感提升的重要保障。条例第十条规定，市、县（市、区）、乡镇人民政府，街道办事处以及居（村）民委员会应当按照有关规定建立物业管理矛盾纠纷调解机制，化解住宅小区物业管理矛盾纠纷。

　　“条例明确了物业各方主体的权利和责任，强调建立健全多元纠纷解决机制，不但为妥善化解物业纠纷提供了依据，还拓展了法院释法明理的深度。并且，该条例通过规范各方主体行为、加强行政监管、保障处理纠纷渠道通畅等措施减少物业纠纷的再生，对深化我市平安建设和诉源治理工作具有重要意义。”滁州市中级人民法院立案一庭法官张倩表示。

　　滁州市人大代表、琅琊区清流街道社区卫生服务中心副主任陈远全程参与了《滁州市住宅小区物业管理条例》的立法过程，并提出了“加强物业管理，提高服务质量，监督广告费、物业费收取使用”的建议。

　　得知条例获得通过的消息，陈远欣慰地表示：“条例规范了住宅小区物业管理活动，维护业主、物业使用人及相关物业服务人的合法权益，例如我所关注的物业费缴纳及使用问题、高空抛物问题、乱停乱放违法搭建等问题都有明确规定，明确了各部门职责，构建形成城市基层治理法治格局，为营造安全、文明的人居环境提供了有力保障。”（师彦才）

　　编辑：李恒