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民法典宣讲课堂（二） | 建筑物应该如何区分所有权？

　　在我国，随着住房制度的改革和高层建筑物的大量出现，住宅小区越来越多，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权的重要权利。建筑物区分所有权是高层或者多层建筑物产生，并在一栋建筑物存在多个所有权人后出现的物权种类。

　　民法典第二编第六章规定了业主的建筑物区分所有权。一般是指数人区分一建筑物而各有其专有部分，并就共有部分按其专有部分享有共有的权利。民法典第二百七十一条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”业主即房屋的所有权人;基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。

　　业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，也是专有部分的组成部分。业主对自己的住宅、经营性用房等专有部分可以直接占有、使用，实现居住或者营业的目的，可以依法出租，获取收益;可以出借，借给亲朋好友;可以在自己的专有部分上依法设定负担，如抵押;还可以出售给他人，对专有部分予以处分。

　　但业主的专有部分是建筑物的重要组成部分，与共有部分不可分离，业主行使专有部分所有权时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。(如在装修时，不得拆除房屋内的承重墙，不得在专有部分内储藏、存放易燃易爆等危险物品，危及整个建筑物的安全。不得有违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为)。

　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。共有部分包括建筑物内的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等部分，也包括建筑区划内，由业主共同使用的物业管理用房、绿地、道路、公用设施以及其他公共场所等，但法律另有规定的除外。根据民法典规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

　　需注意的是，这里所说的绿地、道路归主业所有，不是说绿地、道路的土地所有权归业主所有，而是说，绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于主业共有。建筑区划内的其它公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　目前，我国城镇居民住房情况复杂，仅所有权就有不同的情形。有的是在住房制度改革后，将原租住的公有住房，依照房改价购买为自己所有;有的是按照市场价格购买的商品房;有的是享受国家优惠政策购买的经济适用房;还有集资建房的。而农民因征地迁入高层或者多层建筑物居住的情况就更为复杂，因此，建筑区划内哪些部分为业主共有，还须根据具体情况具体确定。

　　宣讲嘉宾：贵州省人大常委会法工委法规三处处长 舒丽华

　　拍 摄：杨猛 陈兵 张茂 苏莉 张娴