政讯通中心

宿迁市人民代表大会常务委员会关于修改《宿迁市住宅物业管理条例》的决定

　　（2021年4月28日宿迁市第五届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过 2021年5月27日江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准）

　　宿迁市第五届人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《宿迁市住宅物业管理条例》作如下修改：

　　一、将第一条中的“中华人民共和国物权法”修改为“中华人民共和国民法典”。

　　二、将第二条第二款修改为：“本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指业主通过选聘物业服务企业，或者业主自行对住宅物业管理区域（以下简称物业管理区域）内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。”

　　三、删去第四条第一款中的“市、县（区）住房和城乡建设局是物业管理行政主管部门”。

　　将第二款修改为：“住房和城乡建设、城市管理、发展和改革、自然资源和规划、公安、生态环境、水利、市场监督管理等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。”

　　四、将第十三条第二款修改为：“筹备组中的业主成员应当从遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力，并且本人及其配偶、直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职的业主中产生。”

　　五、将第十五条第一款修改为：“下列事项由业主大会决定：

　　“（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　“（二）制定和修改管理规约；

　　“（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　“（四）制定物业服务内容及标准，物业公共服务费、代收代交费用收费方案，公摊费用分摊方式；

　　“（五）选聘和解聘物业服务企业；

　　“（六）使用住宅专项维修资金；

　　“（七）筹集住宅专项维修资金；

　　“（八）改变共用部位、共用设施设备的用途，改建、重建建筑物附属设施；

　　“（九）决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式；

　　“（十）管理、使用和分配公共收益；

　　“（十一）有关行使共同管理权利的其他重大事项。”

　　增加一款，作为第二款：“由业主大会决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”

　　六、将第十六条第一款修改为：“业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用电子信息平台等形式召开。讨论的事项需要表决的，按照有关法律、法规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法执行。”

　　七、删去第十八条第二款至第四款。

　　八、将第二十条第一款中的“一个月”修改为“三十天”。

　　将第二款修改为：“业主委员会不按期组织换届选举的，街道办事处（乡镇人民政府）应当督促其成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。”

　　删去第四款中的“成立换届改选小组的决定”。

　　九、将第二十三条第一款中的“要求”修改为“建议”。

　　十、将第二十四条第三项修改为：“（三）业主委员会长期无法正常开展工作，需要重新选举，经街道办事处（乡镇人民政府）多次指导后仍然不能选举产生新一届业主委员会的”。

　　十一、将第二十五条第一款修改为：“物业管理委员会由街道办事处（乡镇人民政府）组织成立，由业主代表以及街道办事处（乡镇人民政府）、公安机关、居（村）民委员会、建设单位等派员组成，物业管理委员会主任一般由业主成员担任；由非业主成员担任的，应当在业主成员中明确一名副主任，承担日常事务。”

　　删去第二款中的“物业管理委员会的业主成员不得有本条例第十八条第二款所列情形”。

　　十二、将第三十一条第一款修改为：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。”

　　十三、将第四十二条第一款中的“规划行政主管部门”修改为“自然资源和规划部门”。

　　十四、将第四十三条第一款中的“工商登记”修改为“市场主体登记”。

　　十五、删去第四十四条第一款。

　　删去第二款中的“经过工商登记的”。

　　十六、将第四十六条第一款修改为：“物业服务企业应当定期将下列信息在物业管理区域内主要出入口的显著位置公示：

　　“（一）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

　　“（二）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

　　“（三）住宅专项维修资金的使用情况，共用部位、共用设施设备的经营、收益情况；

　　“（四）物业费的收费分摊支出明细；

　　“（五）物业服务企业客服电话，负责人员姓名及联系方式；

　　“（六）其他应当公示的信息。”

　　十七、将第四十七条第五项中的“各项物业费用”修改为“物业费”。

　　十八、将第四十八条修改为：“物业服务企业将物业服务区域内的部分专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人的，就该部分专项服务事项仍然应当向业主负责。”

　　十九、将第四十九条第二项修改为：“（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给第三人或者将全部物业管理业务支解后分别转委托给第三人”。

　　二十、将第五十一条第二款中的“物业服务费用”修改为“物业费”。

　　二十一、将第五十三条第一款修改为：“物业服务合同一般包含下列基本内容：

　　“（一）物业管理区域内共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

　　“（二）公共区域的秩序维护；

　　“（三）公共区域环境卫生的维护；

　　“（四）公共绿化的维护；

　　“（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等事项；

　　“（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；

　　“（七）物业服务档案和物业档案的保管；

　　“（八）物业服务从业人员的年龄、健康状况、专业水平等；

　　“（九）所提供的物业服务的内容、质量及其他物业公共服务事项；

　　“（十）物业费的标准和收取办法；

　　“（十一）合同的期限、变更、和解除；

　　“（十二）合同终止时物业服务的交接。”

　　删去第二款中的“合同的解除条件”。

　　二十二、第五十四条增加一款，作为第二款：“物业服务企业执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。”

　　二十三、将第五十五条修改为：“业主委员会应当在物业服务合同期限届满九十日前，组织召开业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面通知原物业服务企业，但是合同对通知期限另有约定的除外，同时书面告知物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。

　　“物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满九十日前书面通知业主或者业主委员会，但是合同对通知期限另有约定的除外，同时书面告知物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。

　　“物业服务合同期限届满后，业主未依法作出续聘或者另聘决定，物业服务企业继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知另一方当事人，同时书面告知物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府），并在物业管理区域内显著位置公告。”

　　二十四、将第五十八条中的“分摊方式没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊”修改为“没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定”。

　　二十五、将第六十条修改为：“业主应当按照物业服务合同的约定及时交纳物业费。

　　“业主未按照物业服务合同的约定交纳物业费的，业主委员会、物业服务企业可以通过催告等方式，督促其在合理期限内交纳；合理期限届满仍不交纳的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁。”

　　二十六、将第六十四条第二款修改为：“有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时进行劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时向相关主管部门报告，相关主管部门接到报告后应当及时登记、处理；业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会可以对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。”

　　二十七、将第六十五条第一款修改为：“物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”

　　删去第二款中的“每次出租的租赁期限不得超过三年”。

　　将第四款中的“全体业主”修改为“业主”。

　　二十八、将第六十六条第二款中的“相关规定”修改为“临时管理规约或者管理规约”。

　　二十九、将第七十一条第一款修改为：“发生下列危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修和更新、改造的，业主大会或者业主委员会可以申请使用住宅专项维修资金，提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后进行应急处置：

　　“（一）电梯以及消防设施故障；

　　“（二）屋面、外墙渗漏；

　　“（三）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍；

　　“（四）二次供水水泵运行中断，但专业经营单位负责二次供水水泵设备维修、养护的除外；

　　“（五）楼顶、楼体外立面存在脱落危险；

　　“（六）其他危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况。”

　　将第二款、第三款中的“住宅专项维修资金管理部门”修改为“住宅专项维修资金代管部门”。

　　将第二款中的“审核”修改为“复核”。

　　三十、将第八十条第二项修改为：“（二）违反第三项至第十三项规定的，由城市管理行政主管部门按照城市管理相对集中行政处罚权相关规定依法查处”。

　　第四项修改为：“（四）违反第十五项规定的，由消防救援机构依法查处”。

　　三十一、将第八十三条中的“价格行政主管部门”修改为“市场监督管理部门”。

　　三十二、在第八十四条“由物业管理行政主管部门按照信用管理规定”后增加“依据生效的法律文书”的内容。

　　三十三、在第八十五条“由街道办事处（乡镇人民政府）按照信用管理规定”后增加“依据生效的法律文书”的内容。

　　将第一款第一项中的“住宅物业服务费用”修改为“物业费”。

　　三十四、将第五十六条第一款、第五十七条第二款中的“价格行政主管部门”修改为“发展和改革部门”。

　　将第五十六条第二款、第五十七条第一款、第六十一条第二款、第六十二条、第七十九条中的“物业公共服务费用”修改为“物业公共服务费”。

　　此外，对条文顺序、个别文字、标点符号作相应调整。

　　本决定自公布之日起施行。

　　《宿迁市住宅物业管理条例》根据本决定作相应修改，重新公布。

　　相关链接